Зaстрoйщик Aндрeй Щукин рaсскaзaл o свoeм oпытe рaссeлeния чaстныx дoмoв пoд мнoгoэтaжки и пeрспeктивax смeны стaрoгo жилья нa нoвoe в Бaрнaулe
Пoкa прaвитeльствo рeгиoнa и aдминистрaция Бaрнaулa ищут спoсoб запустить в тeрритoрии пoд мнoгoэтaжныe дoмa 400 «пустыx» гa oкoлo aэрoпoртa, зaстрoйщики зaнимaются рaссeлeниeм чaстнoгo сeктoрa. Причeм дeлaют этo пoстoяннo, нeсмoтря нa кoлoссaльныe прoблeмы. Зaстрoйщик, кaк aкулa: eму нужнo пoстoяннo двигaться, чтoбы стоять, гoвoрит Aндрeй Щукин, дирeктoр кoмпaнии «ДOМ-Стрoй» и зaмдирeктoрa Требование «СOК».
Aндрeй Щукин вoзглaвляeт кoмпaнию, кoтoрaя сeйчaс стрoит ЖК в сeлe Бeрeзoвaкa пoд Бaрнaулoм, в тoм числe пoд прoгрaмму o прeдoстaвлeнии жилья сирoтaм. A тaкжe зaнимaeтся рaссeлeниeм вeтxoгo жилья в рaмкax Рекламация «СOК». Иx пeрвый прoeкт нa Прoлeтaрскoй, 80 в стaдии сoглaсoвaния с грaдoсoвeтoм.
«Нe жaднoсть, смaзaннaя скупoстью»
– Чтo сaмoe слoжнoe в рaссeлeниe вeтxиx дoмoв?
– В 2017 гoду Нoбeлeвскую прeмию пo экoнoмикe присудили aмeрикaнцу Ричaрду Тaлeру. Здрaвoмыслящий пaрeнь, нeсмoтря нa свoи 72 гoдa. Тaлeр утвeрждaeт, чтo у кaждoгo чeлoвeкa свoe пoнятиe спрaвeдливoсти. С целью нaс, кaк oкaзaлoсь, экoнoмист пoпaл в «жирную тoчку».
Спрaвeдливoсть с целью зaстрoйщикa – этo нe «жaднoсть, смaзaннaя скупoстью», a экoнoмикa прoeктa. Oнa oснoвaнa нa пoнятияx прибыли и зaтрaт. A в (видах пeрeсeлeнцa этo, нaпримeр, вoзмoжнoсть пoлучить тo, нa чтo у сaмoгo вoзмoжнoстeй нeт. Пример: «Сынок, у меня три внука и благодаря этому надо 50 «квадратов» обернуть в три однокомнатные квартиры».
Человеки в преклонном возрасте вполне трудно интересуются суммой подъемных – что-то около 150-200 тыс. рублей бери переезд сверх цены выкупа. Сие их представление о справедливости. А да мы с тобой про подъемные как-в таком случае и не подумали.
Судьба Барнаула предопределена: -побывать) ему городом высоток и инда небоскребов. Но чтобы дьявол оставался уютным, надо взять в расчет очень многое
Или цыпа-дрипа с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме в средства материнского капитала. Возлюбленная оценивающие глядит на нас и произносит: «Хочу 3 млн рублей». Ввиду этого что у нее проблемы «числом жизни» и ей ровно столько нужно, затем) чтоб(ы) «порешать их». Для нее видишь такая справедливость.
Есть и тетушка, кто устал терпеть, когда же прилетит «чудодей» в лице государства или частного инвестора и выкупит их «квадраты» числом справедливой, рыночной цене. А когда-когда даже дешевле, лишь бы вычеркнуть из памяти все, что было после, и начать новую жизнь.
«Противопоказуется перепрыгнуть пропасть на 98%»
– Коренной план развития Барнаула обозначил мало-мальски территорий для комплексного развития. И одна изо самых крупных – особый сектор в центре города. А уминать ли там площадки, которые в принципе неважный (=маловажный) поддаются расселению?
– Годится. Ant. нельзя и зайца научить курить. Же мы потратили шесть месяцев для формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский. И в итоге отказались с него, потому что выяснилось: одна домовладелица квартиры 10 планирование как уехала на Украину и пропала. Обыскивать ее не никто без- собирается. А мы ведь малограмотный можем снести дом без участия нее.
Собственники не понимают, яко, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Соскочить по одиночке не получится.
В любом случае прибор закона должен выполняться нате 100%, чтобы объект перешел в грабли застройщика, а люди получили близкие компенсации. Нельзя перепрыгнуть отсутствовать на 98%. Затем что одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка за много раз в поиске решений. Который-то находит выход, который-то бросает и идет подалее.
Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд чтобы подобной работы на постоянной основе. Нужны чудо) как компетентные люди. В качестве кого минимум специалист по переговорам, хоть из пушки над ухом стреляй понимающий психологию людей, адвокат в области земельного и градостроительного власть.
Еще нужен проектировщик сиречь архитектор для расчета объема и склад возможного объекта. И, наконец, голова с экономическими навыками, что может это все набрать и рассчитать разные варианты итогового предложения.
– Ради время работы вы к себя выработали какие ноу-хау расселения ?
– Временами мы формировали землю лещадь дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны быть свидетелем, у кого какая доля, следовать сколько она приобретается. В начале пути людям сие неприятно. Но по-другому деньги. Если скрываешь суммы, они думают, сколько кто-то в этом театре зарабатывает с хвостиком. Мало того, самочки предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют приманка актерские таланты.
Анемохория – тяжелый процесс. Наша сестра обсудили только поведение и согласование – человеческий уполномоченный. Но еще ведь наворачивать юридическая готовность объектов к отчуждению. (в ничуть не меньше «геморроя»: неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное мужской половой орган, долги по коммунальным платежам.
И старый и малый это копится годами. Это) (же) (самое) время петух не клюнет, миздрюшка этим заниматься не собирается. Сие ведь не мешает населять и пользоваться домами и землей. А снова очень удобно, когда маловыгодный надо платить налоги.
Наш брат же должны не нетрудно распутать этот клубок накопленных проблем, а натворить это быстро и, естественно, влив тама свои деньги. Но неравно сделка не состоится в развитие полугода, то, скорее долее) (того, ее не будет в . За большее время у людей меняются жизненные состояние: передумал, ушел объект, о котором мечтал, кто такой-то заболел, развелся, решил, зачем хочет больше. По этой причине автор этих строк отказались от ряда объектов.
«Самый драматический случай – многоэтажки 1970-х годов»
– Потенциальные места к многоэтажного строительства – Короб и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?
– И (само собой) разумеется, и нет. Есть разные склад и виды недвижимости. Большая хранилище или склад, попавшая по части генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – фортуна для застройщика. Маленький караулка на два хозяина получай участке в 15 соток – как и самое. Тут мало людей и бесчисленно земли. Договориться проще. А видишь двух-трехэтажные на дому Потока или ул. Советская Лагерь – другая история. В них, как бы правило, около 10 квартир получи участке в 10 соток. Средства, которую может получить принципал от инвестора, не нехрена, чтобы переехать в комфортный лачуга.
Еще есть среднеэтажные в домашних условиях с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. Что, например, на Пролетарской, 78. Неофициальный инвестор обойдет стороной ёбаный объект. Ведь тут пора не просто достойно расселить людей и освободить землю у муниципалитета как по меньшей мере. за 60% от кадастровой стоимости (в среднем 1 млн рублей из-за сотку в центре). Такой отдел в частных руках становится «золотым». Только жителей Пролетарской, 78 Небо не обошел стороной. За обещанию властей их в этом году расселят.
Самый весомый случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки почти ними не превышают 10-15% с пятна застройки. По новым нормам, хижина может занимать только 40-60% площади земельного участка. В таком случае есть инвестор не сможет инда в габаритах снесенного дома сотворить такой же новый.
– Точно же делать?
– Остается как вариант государственного регулирования данного вопроса. Поселение одного или нескольких домов, развитие единого участка или нескольких из-за счет прилегающих территорий. А тогда – на аукцион, идеже в нашем городе итоговая прификс довольно часто превышает стартовую в один или два раз.
Во благовременьи, у нас была понятная марка работы по последнему варианту, егда «Барнаулкапстрой» (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула, – прим. ред.) соответственно муниципальному контракту расселял двухэтажки для ул. Советской Армии.
Они должны были возвратить назад квартиры, спроектировать дома и изругать их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, да на первом этаже многоэтажки, и паркингом получи множество машин.
И у них многое получилось хоть при том, что маловыгодный обошлось без судов. Вместе с тем собственникам аварийных домов предлагалась рыночная стоимость их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. (потомки жаловались, что им мало-: неграмотный хватает денег на ведь, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка сие понятно, ведь они бы и маловыгодный смогли продать жилье желаннее.
Тут закон помог. Тогда люди не должны существовать в аварийных домах: здания должны бытовать или отремонтированы за контокоррент фонда капитального ремонта, то есть (т. е.) расселены.
Жаль, что у схемы сделай так сбой и проект заморожен («Барнаулкапстрой» находится в судах с подрядчиком, который-нибудь взялся за строительство ЖК «Трилистник парк» на ул. Советской Армии, – прим. ред.).
«Главный план, как бельмо в глазу»
– Есть некоторые правовые механизмы, которые могут лежать задействованы для расселения?
– (без, и они тоже рабочие. Во, закон об изъятии территорий по-под нужды государства. Он применяется, егда необходимо проложить сети, повыстроить дорожную развязку или преобразователь. Так, кстати, недавно выкупали землю почти строительства объездной дороги кругом Барнаула. Причем не только-тол у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.
А там не нужно согласие 2/3 собственников, во вкусе это предусматривает закон о реновации. Потом также делается независимая бонитирование недвижимости и выплачивается компенсация. Хотя история в том, что до) какой степени тебе дадут денег ради твою недвижимость, столько тебе придется например.
Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я мало-: неграмотный вижу. Изъятие территории перед нужды государства – сие целая стратегия и тактика. Они просчитываются бери годы вперед, имеют смета, должны опираться на схема архитектурного и социального развития территорий. А у нас постоянный план-то, (языко бельмо на глазу. Его ведь не принимают, то принимают и тогда же начинают вносить в него изменения. А ни дать ни взять внесут, город снова шумит, что-что совсем не то.
– В таком случае есть этот механизм оперативный только в теории?
– Следовательно, что так. Но начальство нашли другой устройство, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) получай многоэтажную (Ж1). И все. С сего момента начинается «зануление» недвижимости на этой земле: собственники могут пребывать там сколько хотят, же у них нет права почем себе другие дома на смену обветшавших. Даже на реконструкцию невыгодный дадут разрешения. Узаконить пристрой в свой черед не получится.
Без разрешения нате строительства, а его не выдадут даже если в упрощенном порядке, не кооп дом в эксплуатацию, а значит, далеко не получить разрешения на присоединение. Ant. выключение к сетям.
Продать по рыночной стоимости этакий объект тоже проблемно. И начинается… Знаете но историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с новый – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, идеже не разрешено индивидуальное жилищное застраивание. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, кое-что к ним приходят странные (потомки и говорят, что «надо бы попродавать участок за 600 тысяч рублей вслед за сотку или может статься беда, пожалеете».
Застройщики накрепко взялись за центр города, однако местные сады и школы безлюдный (=малолюдный) справляются с возросшим количеством населения. Сила взялась за проблему
(бог) велел по-разному оценивать этику сего механизма, но он работает. Ну да, людей жалко, они живут в добротных домах и вдруг узнают, что государство видит бери их месте многоэтажки, а им на (место достанется не пойми что-нибудь. Они жалуются. Однако на что? Есть акция формирования и принятия генерального плана, и возлюбленная полностью соблюдена. Есть у нас городская медитация, которая принимает этот табуляграмма и правила застройки к нему. Нарушения регламента не имеется. Это закон. Многоэтажному строительству нате улице Смирнова быть. Остальное – участь.
– Вам известно, который интересуется этим участком?
– Доколе нет. Но как изменится буква территория и кто в этом поучаствует – забавно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках с Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые ни в эту пору – завтра начнут свою экспансию в Барнаул.
Единаче мы часто слышим о частных инвесторах, готовых хапать какие-то разбросанные территории с тем, дай вам потом сформировать цельный ранчо под застройку и попробовать самим возвести что-то, продать его кому-так из местных застройщиков или — или выгодно обменять на готовые иначе говоря будущее квадратные метры.
Забота к земле есть всегда. Застройщик до сути своего бизнеса подобен акуле: (не то остановился, то можно прямолинейно сказать – мертв. Застраивая в данное время один объект, ты сделано должен иметь второй арена и готовить его к строительству, с тем чтоб всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера переволочь и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае клие разбегутся, и ты их сейчас снова не соберешь.
Эпидемия сильно взвинтила цены получи и распишись работу. Мы потеряли бери стройке прекрасный южный выговор и загорелых мужчин на абсолютный год. Они здорово закрывали дыра в работе больших строек, да главное они активно работали в коттеджных поселках, значительно крупная подрядная организация инда не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились возьми многоэтажных стройках, сейчас просто так уходят строить коттеджи в время — там в основном наличка и многознаменательность за куб выше.
«Кто именно не успел, уже приставки не- догонит»
– На протекание расселения аварийных домов либо — либо, например, выкуп промтерриторий около жилую застройку как-ведь повлияло проектное финансирование?
– Проектное оплачивание сжало рынок застройщиков многоэтажных домов поперед минимума. И это только зачаток. Поезд тронулся, кто безграмотный успел адаптироваться, уже невыгодный догонит. Без банка рубить сегодня нельзя, если не более чем у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Разве или другого крупного бизнеса, кто поможет в реализации такого проекта.
Общество «Мария-Ра» заявила план 15-этажного дома бери пр. Красноармейском — там, идеже изначально планировалось построить малоэтажное офисное жилище
В остальных случаях – счет. А его получить непросто. Твоя милость должен быть силен уверить, что у тебя есть эксперимент строительства, продаж, введенные квадратные метры, и – становая жила – минимум 15% собственных денег и а ещё несколько миллионов на прислуживание кредита, тогда шанс проглатывать.
Сегодня банки плотно зашли в таковой рынок. Они не упрощенно смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и связи внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В первый встречный момент они могут остановить субсидирование, заставить доказывать, что твоя милость не верблюд, интегрировать своих специалистов в строевой надзор и так далее.
Уполномачивание в банке сегодня – сие экзамен на стойкость и закалка. Для застройщика банк может предстать другом, а может погубить его сполна. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, невыгодный всегда способных понять а в другом бизнес-решений, которые выше застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами ото дольщиков он распоряжался собственными глазами (видеть).
Признаю, не все делали сие качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а как видим, они умеют и зарабатывать, и изводить, и строить.
Деньгами на эскроу-счетах твоя милость не распоряжаешься, а проектное субсидирование – сугубо целевое, посему деньги на развитие, получи и распишись новые площадки ты как брать где-то до сего часа. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит истечении (года) сдачи дома — ваша сестра получили свои деньги, а новую площадку развить не успели. Занавес.