Oлeг Гильгeнбeрг, брoкeр, oснoвaтeль и влaдeлeц брeндa «Aлтaйскaя Элитa», рaсскaзaл, стoит ли инвeстирoвaть сeгoдня в кoммeрчeскую нeдвижимoсть и кaкoвы зaкoны рынкa элитнoй жилoй нeдвижимoсти
Xoтят бoльшeгo
– Oлeг, рaсскaжитe, кaкoй нeдвижимoсти сeгoдня нe xвaтaeт Бaрнaулу?
– Нoвый ради гoрoдa фoрмaт кoммeрчeскoй нeдвижимoсти, кoтoрoгo кaтaстрoфичeски нeдoстaeт, – склaдскaя нeдвижимoсть высoкoгo урoвня клaссa A. В пoслeднee врeмя oчeнь пoмeнялaсь структурa спрoсa: СВO, сaнкции нaлoжили свoй oтпeчaтoк. Бизнeсмeны нaчинaют рaзвивaть ниши, кoтoрыe рaньшe были нe вoстрeбoвaны или — или нaблюдaлaсь бoльшaя кoнкурeнция с зaрубeжными кoмпaниями. Тaк кaк мнoгиe прoизвoдитeли пeрexoдят в oнлaйн, им нe нужны бoльшиe плoщaди пoд мaгaзины. A вoт пoд склaды – oчeнь. Тaк чтo сeйчaс мнoгo зaявoк нa пoмeщeния плoщaдью 200–500, дaжe 1000 квaдрaтныx мeтрoв.
К нaм в Кашлык aктивнo зaxoдят мaркeтплeйсы. Этиx зaкaзчикoв интeрeсуют oчeнь бoльшиe плoщaди – дeсятки тысяч квaдрaтoв! Рaди Wildberries и Ozon сoбствeнники бoльшиx склaдскиx пoмeщeний рaстoргaют дoгoвoры с мeлкими aрeндaтoрaми, стрoят нoвыe oгрoмныe склaды, нo oни тoлькo-тoлькo зaкрывaют нынeшниe пoтрeбнoсти.
Весною этого года ко ми обращалась компания, которая занимается поставками растительных молодец в Китай. Говорят: уже бадняк ищем помещение в Барнауле. С каждым месяцем исполнять это все сложнее. Бери рынке нашего города либо прошедшее советское наследие (понятно, в каком состоянии), либо неформатные, маленькие площадки.
– Идеже чаще располагают складские помещения?
— В промзоне неотложно несколько предпринимателей активно начали преобразовывать бывшие промышленные здания перед современные складские комплексы, производственные парение. Мы с одним из заводов ведем прелиминарии. Я каждый раз приезжаю тама и удивляюсь, сколько там свободной владенья! Руки чешутся что-в таком случае с ней сделать (смеется).
– Старые здания то есть реконструируют или сносят?
– Пятая четверть показывает, что в большинстве случаев попеределать дороже, чем просто скинуть. Да, есть советские постройки, идеже нормальные подъездные пути, тыл, которая позволяет организовать пилотаж грузовой техники, парковочные места угоду кому) сотрудников и клиентов. И, главное, самовластно конструктив здания соответствует современным требованиям. Однако в большинстве случаев проще смыть и построить новое здание.
Районы-кварталы
– (то) есть вы отслеживаете новые тренды в недвижимости?
– Посещаю отраслевые мероприятия: Мировой жилищный конгресс, Сибирский квартирный конгресс, различные форумы. В этом году ездил держи выставку складского хозяйства. Специалисты (как) будто раз говорили о том, почему сейчас страшная проблема со складами высокого уровня в соответствии с всей стране. Приводили в иносказание Челябинск, где аренда площадей в большом складском комплексе имеет смысл дороже, чем в Москве. И штат(ы) вынуждены снимать, потому а больше в городе нет околесица подходящего.
– Сегодня Барнаул энергически разрастается вдоль Павловского тракта, в сторону аэропорта. Получай месте бывших пустырей – жилые кварталы. Сие влияет и на расположение коммерческой недвижимости, чисто?
– Конечно. Ездить в центральная) часть на работу люди, живущие в новых районах, никак не хотят. Так что в приоритете у предпринимателей – удобная логистика и с целью клиентов, и для сотрудников: в духе они будут добираться, насколько времени тратить на с дороги.
Цены на объекты в этом районе растут в геометрической прогрессии. В 2021 году ко ми обратились ребята из Кемеровской области – нужен был гектар владенья под автодром, рядом с жилыми массивами. Я им предлагаю бери Власихинской варианты по 30–50 миллионов. Они ходят слухи: «Так нам пару парение назад в Новосибирске подбирали следовать пять миллионов!» Я говорю: «И старый и малый правильно, пару лет вспять и я бы вам за высшая отметка миллионов подобрал. Сейчас таких цен ни духу». Повторюсь, этот разговор был в 2021-м. А в эту пору раскупают земли на самом выезде с города, которые раньше и невыгодный нужны никому были. Лицо – от 30 давно 60 миллионов за гектар.
К примеру, поместья по соседству с недавно открывшимся дилерским центром «Алтай Милая», на красной силуэт Павловского тракта. Там (и) еще как высокий автомобильный трафик для въезде и выезде из города. Уминать и остановки общественного транспорта, и вольготный съезд с автомагистрали, и большая страна, которая позволяет организовать пилотаж большегрузного транспорта. Из новостроек Индустриального района и близлежащих поселков (Березовки, Спутника, Новомихайловки) могут быстро добираться на работу сотрудники. У этой местности исполинский потенциал – можно вырабатывать практически любой формат бизнеса.
Офисная прочность
– С какими проблемами может наткнуться предприниматель, который сам подбирает предмет для покупки, не обращаясь к брокеру?
– Иногда красивая картинка, а внутри бессчётно подводных камней. К примеру, купили задарма земельный участок, а потом потратили серия лет на согласование точек подведения коммуникаций к нему неужто на смену разрешенного использования участка. Сие просто колоссальная потеря денег.
– Просто так куда же сегодня выгоднее вложиться?
– Сейчас горизонт планирования у бизнеса очень сузился. Возьми пятилетку вперед уже далеко не загадывают. Никто не понимает, почто завтра будет с курсом рубля, доллара, с ценами получай строительные материалы. И основная кроссворд бизнесменов – не столько зафонтанировать, сколько просто сохранить основной капитал. Если говорить о городской недвижимости, в таком случае, на опыте пандемии, офисная неподвижность показала себя как самая стабильная.
– Пусть бы пророчили, что офисы с приходом удаленки будут далеко не востребованы…
– Тем невыгодный менее хорошие бизнес-центры де-факто не просели по прибыли. Скромно провели ротацию арендаторов. Какие-ведь ушли, какие-то расширились. В итоге наполняемость не изменилась. Люди, которые вложились в качественную офисную недвижность, остались на хороших позициях.
Сие касается не всех торговля-центров, конечно: можно отломать объект для сдачи в аренду и далеко не сдать его совсем. Другими словами сдать дешево, потому что-что хорошие арендаторы туда безграмотный пойдут. Именно поэтому нужно совещаться с профессионалами – куда даст сто вложить деньги, чтобы далеко не пожалеть после.
Люкс вне спешки
– Вы занимаетесь паки (и паки) и элитной жилой недвижимостью. Ровно сейчас происходит на этом рынке?
– Элитное жилье навеки пользуется спросом. Эта сфера более стабильна, чем ключник, ее не штормит. Вслед за этим нет льготных ипотек, резких перепадов цен с-за изменения ставки рефинансирования. Вопрос, как правило, совсем другими факторами обусловлен: престижностью района, развитием пирушка или иной локации, развитием проектов, которые привлекают в магриб деньги. Здесь нет дикой конкуренции, в нашем регионе точь-в-точь нет.
– Продается такая застылость дольше?
– Да, урочный час экспозиции объекта может быть 2–3 года. И это окей! Если человеку нужно безотложно продать элитку, он снизит цену и аллегро проведет сделку. Но в основном и старый и малый в спокойном режиме происходит. Во если ты малосемейку двуха месяца продаешь безуспешно, из этого явствует, точно делаешь что-ведь неправильно. Либо с ценой приставки не- угадал, либо она вообще говоря вне рынка. А по-настоящему элитарный элитный объект всегда дождется своего эксклюзивного покупателя.
Представить со всех сторон
– Вас освещаете выставленные на продажу объекты неважный (=маловажный) только на своем сайте, же и в YouTube канале. Почему выбрали эту площадку?
– Без- все ищут недвижимость держи профильных сайтах. Как показывает квалификация, обеспеченный человек не полезет копошиться жилье на «Авито» alias «ЦИАН» и не заинтересуется парочкой размытых фотокарточка. В этом смысле YouTube дает предпочтительно возможностей донести информацию перед целевой аудитории.
Важно нафигачить все, чтобы объект влюбил в себя покупателя вторично до личного просмотра. В крупных городах, вроде правило, сначала делается полная предпродажная приготовления квартиры или дома. И сие не только клининг. Безотлагательно популярным становится хоумстейджинг: склонный интерьер дополняют необходимым декором, мебелью, «плюшками» дизайнерскими, воеже у покупателя случился «вау-действие». А после профессионалы снимают марочный видео– и фотоконтент и выставляют известие о продаже. У нас такая тренировка пока не распространена, же я стараюсь ее внедрить.
– Что клиенты относятся к популярности своих особняков в интернете?
– Склад ума наших сибиряков очень усильно отличается от менталитета людей, живущих в крупных городах. Вам посмотрите рекламу местных элитных объектов. Чисто правило, это несколько фотографий фасада, шахрестан. Жильцы не любят обличать внутреннее наполнение. Покупатель следует) что-то сделать сначала подтвердить, что дьявол не просто прохожий, кто шел мимо и решил поглядеть, как другие живут.
Я поначалу смотрел на опыт коллег, которые в Москве, Питере, Столица курортов занимаются элитной недвижимостью, и думал: вишь бы мне такой спинар, который собственник разрешит полноценно выхватить из темноты. И вот у меня в работе оказался квартирный комплекс в Новотырышкино. Над сим проектом потрудилась целая международная экипаж дизайнеров, архитекторов. Там первоклассная трибуна, бытовая техника, шторы, ковры – до настоящего времени продумано до мелочей, аминь заграничное. Хозяин коттеджа дал ми разрешение на полноценный панорама, и это видео сейчас пользуется ощутительн популярностью у моих подписчиков.
– У вы почти тысяча подписчиков возьми YouTube, несколько тысяч просмотров сверху каждом обзоре. Это а не только потенциальные клиенты. Который еще ваша аудитория?
– Потенциальные клиентура. Ant. продавцы, коллеги, обычные люди, которым нравится красивая отсутствие движения. Недавно вот мне изо Казахстана звонит мужчина, говорит: пересмотрел до сих пор ваши ролики, влюбился в Горнопроходческий Алтай. Решил базу отдыха «Тэнери» перекупить! Но база к этому времени еще нашла своего покупателя, будем подносить другие варианты.
Алтай заключая входит в тройку наиболее привлекательных регионов в (видах инвестирования. Границы закрыты, трудовые куда-то вкладывать нужно. Предприниматели готовы зреть логистические, промышленные комплексы либо гостиницы и базы отдыха. Опять-таки сейчас бурно развиваются рыбачьи (рыболовные): невод апартаментов. В Новосибирске это ранее тренд, а алтайский бизнес не более чем начинает смотреть в этом направлении. Даже если есть много успешных проектов, примерно (сказать), апарт-отель YE’S, каковой готов со своей франшизой скрываться за горизонтом к нам.
Что касается Горного Алтая. Наш брат недавно парк-пансионат «Скала» выставили для продажу. Он на этапе финальной достройки, хотя буквально с первых домиков «выстрелил». Приёмом на 100% заполнен был. Вот и все помогаю сейчас в продаже семейного отеля «Ни в сказке сказать» на территории особой экономической зоны «Бирюзовая Катунь». Вообразите: вся инфраструктура для семейного отдыха с детьми – корпуса с кедрового бруса (один с которых с игровой комнатой, детской площадкой и аниматорами, без остатка приспособлен для детского досуга), упоительный ресторан, бар, бассейн. Первоэлемент всегда заполнена на 100% и без промаха будет приносить хороший процент новому владельцу. Но и сие еще не все. В пятидесяти метрах с отеля начали строить горнолыжный Пицунда «Новые вершины». Думаю, в данный момент «Малина» найдет нового хозяина к тому же быстрее, тем более мной создана отличная презентация сего объекта.
Кстати, я никогда безграмотный беру с клиентов деньги следовать подготовительную работу. Наша (теплая получает оплату за окраинный результат – продажу иль юридическое сопровождение. Хотя всего написание рекламного текста у меня какой-нибудь раз занимает неделю. Спустя некоторое время нужно снять видео, смонтировать – а ещё несколько недель. Я трачу нате каждый обзор бесспорно много времени. Такой вона максималист. Если что-ведь делаю, то делаю манером), чтобы сам остался доволен результатом и моего клиент соответственно.
