— Xoчу скупить квaртиру стoимoстью 2 850 000 руб. Нo прoдaвeц в дoгoвoрe xoчeт oзвучить сумму 1 000 000 руб., тaк кaк влaдeeт eю мeнee 3 лeт. Чeм мнe этo грoзит?
Oтвeчaeт рукoвoдитeль юридичeскoгo дeпaртaмeнтa AН «БOН ТOН» Митрюша Лoгинoв:
Ситуaция дoвoльнo рaспрoстрaнeннaя и пoтeнциaльнo oпaснaя во (избежание пoкупaтeля. В нaчaлe нeскoлькo слoв o тoм, пoчeму прoдaвeц тaк пoступaeт. Сoглaснo зaкoнoдaтeльству, возле прoдaжe нeдвижимoгo имущeствa нeoбxoдимo зaплaтить пoдoxoдный нaлoг (13%). Нaлoг нe уплaчивaeтся, eсли квaртирa нaxoдится в сoбствeннoсти бoлee 5 возможно ли 3 лeт (к примeру, eсли жильe дoстaлoсь пo нaслeдству). Eсли урочный час владения меньше, можно принять на вооружение на выбор один с двух вариантов налогового вычета.
1. «Барыш минус расход», временами из налогооблагаемой базы отпадает сумма расходов на добронаживание жилья. К примеру, если квартиру купили вслед за 2 млн рублей, а через година продали за 2,5 млн, сбор будет уплачиваться только с разницы: 2,5 млн – 2 млн = 500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
2. Попользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Метрополия предоставляет право не воздавать налог с продажи имущества прежде 1 млн рублей. Если квартиру продают вслед 2,5 млн рублей, ставка налога будет следующий: 2,5 млн – 1 млн = 1,5 млн х 13% = 195 тыс. руб.
Потому что продавец ссылается на 3-х раннелетний срок, следовательно, квартира досталась ему в порядке наследования сиречь дарения. Так как имущество и дарение – безвозмездные торговые связи, уменьшить налог по формуле «рента минус расход» безлюдный (=малолюдный) получится: расход на получение нулевой. Остается только остаток в 1 млн рублей. И вот шелковица продавец пытается схитрить, предлагая кончить договор с ценником в 1 млн рублей, а остальную сумму покрыть наличными. Соглашаясь на подобное речь, покупатель принимает на себя ряд рисков:
— в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязуются отыграть все полученное по сделке. В этом случае, отдавая вспять квартиру, потребовать вернуть позволено только 1 млн рублей;
— принижение стоимости приобретаемой квартиры само согласно себе может быть признано основанием угоду кому) расторжения договора по причине притворности или — или кабальности сделки;
— при попытке перепилить квартиру в течение 5 лет пустить в ход налоговый вычет в формате «стипендия минус расход» у вы не получится: расход получи приобретение квартиры будет равняться тот же самый 1 млн рублей.
Отвечает правовед Жанна Казаринова:
Ответ бери данный вопрос зависит ото того, как будет оформлена общее число 1 850 000 руб. На практике лопать несколько вариантов, но самые распространенные вдвоём – так называемое «скрытое дополнительное трактат» к договору купли-продажи и утверждение отдельной расписки от продавца «ради неотделимые улучшения квартиры» минуя дополнительного соглашения.
Закон неважный (=маловажный) требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, точно не требует государственной регистрации и самого договора. Же сам договор является правоустанавливающим документом, посему и сдается в Росреестр. А вот дополнительное уговор сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену торговые связи, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации близ признании сделки недействительной то есть (т. е.) при расторжении договора купли-продажи велика шанс возврата покупателю всей уплаченной средства за квартиру, если работник прилавка не будет оспаривать лично факт подписания дополнительного соглашения.
Затем чтоб этого не случилось, дополнительная варрант должна быть написана продавцом через руки, в расписке должна вестись ссылка на дополнительное договоренность. В ней же «шапку» и реквизиты киоскер также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Сие необходимо для того, затем) чтоб(ы) в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было баста материала для проведения экспертизы.
Нет слов втором варианте расписка оформляется держи ту сумму, которая «платится без». Этот документ как и должен быть написан продавцом через руки в присутствии покупателя. Возле признании сделки недействительной либо — либо расторжении договора покупатель может представить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Как-никак, если будет установлено, фигли не было никаких неотделимых улучшений, присутствие может отказать в иске, ввиду покупатель знал об отсутствии обязательства, да тем не менее заплатил из-за отсутствующие неотделимые улучшения (страсть 4 статьи 1109 ГК РФ).
Окр того, и в том и в другом случае камера может признать, что имеет город злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом в обеих случаях риски для покупателя глотать, но оформление дополнительного соглашения меньше рискованно.
Отвечает руководитель контора «КРАСС Практик» Широкий Гусев:
О занижении стоимости то и дело просят люди, которые владеют данным объектом недвижимости слабее. Ant. более 3 лет – таким образом они должны будут внести плату гораздо меньший налог. Однако для покупателя неправильно указанная платеж в договоре может быть губительна.
Вот-первых, самый большой угроза – признание продавца банкротом ранее после совершения купли-продажи. Благо суд это сделает, торговые связи, совершенные в течение последних планирование, могут быть оспорены. Присутствие этом заниженная стоимость – самостоятельное и достаточное предлог для недействительности сделки, если только она совершена в течение лета, предшествующего банкротству. Квартира в этом случае вернется банкроту исполнение) последующего выставления на аукцион. А покупатель, заплативший нерыночную цену, про возврата уплаченных денег встанет в общую цепь кредиторов. При этом возвратить он сможет только держи сумму, которая указана в договоре. Хотя и шансы получить эти денюжка, к сожалению, будут невелики.
В-вторых, даже если приказчик не будет признан банкротом, лопать еще ряд обстоятельств, в рамках которых стачка купли-продажи может (пре)бывать признана недействительной. В этом случае приобретатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а киоскер должен будет вернуть ему денюжка. И покупатель будет вправе приглашать всего 1 млн вместо едва 3. Потери колоссальные.
В-третьих, в ситуации, кое-когда покупатель в течение первых 5 полет со дня покупки квартиры решит ее попродать и купить новую, он полноте обязан заплатить налог сверху полученный от продажи оборот. Сумму дохода можно убавить на сумму расходов согласно приобретению квартиры.
В вашей истории, когда квартира будет продана вслед 3 млн, а куплена за 2 850 000, собственно налог надо заплатить с разницы: (3 000 000 – 2 850 000) х 13% = 19 500 руб.
Коль (скоро) же в договоре будет указана курс 1 млн руб., при последующей продаже поборы составит: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.
Сиречь говорится, выбор очевиден.
