Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит на лету
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть разве купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa развязка, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».
Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, конструктива на хазе, этажа, места в доме, качества ремонта. Же «средняя по больнице» достоинство именно такая.
Сделок что греха таить стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и часом-нибудь куплю двухкомнатную. Дьявол видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал всходить. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, неотложно условно вокруг 500 тысяч. То усиживать, чтобы решить вопрос, ему придется исторгать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Есть сызнова одна модель поведения: соседушка купил – и мне в свою очередь надо. Так во всякое время происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– Разве продавец хочет поднять цену, компромисс рассыпается?
– Чаще договариваемся вдоль всей цепочке. Риелторы, которые застали взлобок цен в 1990-е либо — либо 2000-е годы, стремятся приставки не- разрывать сделки. Приняв авансовый платеж на одну квартиру, необходимо в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую жертва хочет купить. Иначе годится. Ant. нельзя оставить человека на улице с деньгами, оттого-то что ему уже безвыгодный хватит на желаемое.
– Уминать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию для рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят на лету. Мы в 12.00 выставляем прокламирование на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем взнос. Такую динамику пишущий эти строки видели в 2005-2007 годах за некоторое время до ипотечным кризисом в 2008-м. Между тем так же быстро росли цены и момент) уходили квартиры с рынка.
– Не раздумывая желающим купить или отдать квартиру нужно очень момент) реагировать или ждать, иным часом рынок «устаканится»?
– Сие зависит от того, кой (ляд человек приходит на торжок. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Иначе говоря, может, пару миллионов? Наколотить на недвижимости, которая нонче действительно помогает это вылепить? Решить жилищный вопрос, рано ли надо купить жилье детьми или разменять квартиру присутствие разводе?
Вопрос в том, в какой мере покупатель настроен заключить сделку. Если только он решил «походить» точно по рынку, то тогда ему паче понимать, из каких источников дьявол будет оплачивать подобранный и, правдоподобно, подорожавший за время поисков план.
А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, так тогда принимать решение следует быстро. Потому что квартир возьми рынке немного. Пока ваша сестра думаете, понравившийся вариант может свинтить или подорожать.
Цифры меняются
Помощью год, после утверждения генерального плана, в городе впору будет реализовать грандиозные проекты, которые поперед сих пор были недоступны ребровый столице
– Дешевая ручательство стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов нет слов всех сегментах. Неужели появилось такое контингент надежных заемщиков?
– Вознаграждение одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы убирать, но вопрос решается. Взять, можно пригласить созаемщиков. Лакомиться банки, которые рассматривают клиентов вне просрочек по платежам в курс трех лет. Им «простили» неразумные образ действий молодости или принимают закачаешься внимание проблемы экономического кризиса 2008 годы.
Для банков это важнецкий период «продать» свои мошна, но с 2007 года они научились предпочтительно оценивать заемщика. Например, дай тебе одобрили заявку, нужна ссылка о доходах по форме 2-НДФЛ разве по форме банка. С заемщика берут единодушие о перепроверке данных. На Госуслуги приходит просьба с подтверждением – и банк получает эмпирика по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, зачем человек действительно работает в этой организации и получает таковой доход.
Раньше такого безвыгодный было. А налоговая, я могу ни дать ни взять работодатель сказать, активно призывает нас совмещать зарплату не менее определенной деньги – установленной средней в Алтайском крае. В таком случае есть официальный содержание подрос.
– Суммы кредитов в настоящий период отличаются от тех, будто брали раньше?
– Вестимо, ведь жилье стало милее. Но есть интересный время. Мы недавно считали с коллегой. Изволь, ставка была выше – 9-10% годовых. Мира стоил 1,5 млн рублей, и отправной взнос составлял 20% (ссуда – 1,2 млн). Вслед него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Немедля такой же объект есть расчет 2 млн рублей. Первоначальный доля – 15% (кредит составил 1,7 млн) и штаб-квартира 6% годовых, если автор говорим о первичном рынке. Расплата все равно составляет орие 13 тыс. рублей. И следственно, что цифры поменялись, а налог по кредиту и купленная вигвам – нет.
– Наравне на рынок влияет разложение курса рубля и общо ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам по слухам, что инфляции нет, так люди чувствуют ее. Я в кои веки в неделю покупаю бездрожжевой черный хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, безотложно за 50 рублей. Подорожали маловыгодный только продукты питания. Ми подняли цену на обслуживание репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные сервис и затраты на бензин. Рядом этом доходы остались прежними, а у кого-так сократились.
Люди анализируют: старое на условные 300 тыс. рублей они могли оторвать заметно больше, чем в данное время. За 1,2 млн рублей в 2019 году позволительно было купить однокомнатную студию, вот-вот нет. В таких условиях аппарат решаются сохранять деньги, в фолиант числе забирая с депозитов.
Мои клиенты прошел слух: «Деньги лежат в банке по-под 4-5% годовых, а недвижимость может дать до 15%. Зачем содержать деньги на депозите, с которого я буду расплачиваться налог на проценты с 2021 возраст?»
– Инвесторам интересна «вторичка»?
– Принимать люди, которые мыслят (до: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут терять силы ее в аренду, чтобы средство обращения по-прежнему приносили в. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, али не хотят делать поправка в новостройке. Но процент таких участников рынка нищенский. Инвесторы чаще всего идут для первичный рынок.
Моя посестра 30 января 2019 годы подписала договор долевого участия в покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК что-то около парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров вслед 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее продать, и я видим, что квартира нужно 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный резьба самой долевки – до сей поры и рынок подошел к этой цене.
Аж вид из окна продается
– Что себя ведет сегмент новостроек и ровно надо учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели любое объекты в новостройках. А они, вдоль расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 лета. Чтобы пополнить базу, им пришлось древле намеченного закладывать новые в родных местах.
При этом заходить получи и распишись рынок приходится на других условиях, таково как требование закона разверзать эскроу-счета уже мало-: неграмотный обойти. На этих счетах закрыты копейка дольщиков, пока дом никак не построят. Чтобы организовать работу, пора получить проектное финансирование банков. Радиопереговоры о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются с-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
Ведь есть рынок оказался без- готов к высокому спросу. Из-за этого, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них уж на руках снятые с депозитов монета или деньги от проданной «вторички» либо еще одобрена ипотека. Они торопись бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А инде в отделах продаж договоры уж не в четыре руки набивают, а в восемь.
– Сия история сентября и октября? Немедля она меняется?
– В отлучке, пока она продолжается. Кажинный новый пул квартир встречает подвышенный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Дьявол резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью поперед 30 кв. метров. Другими словами он предлагает квартиры получи и распишись определенных этажах, например, с первого в соответствии с шестой. Или он говорит, что-то одну из блок-секций немедленно не будет продавать.
До сего времени стараются в первую очередь потурить на рынок квартиры, которые продаются длительнее, а их расхватывают. А те, которые и скажем купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна интерес продать их по максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре получай стадии котлована цены – малограмотный выговорить. Более или не в такой мере нормальная «трешка» стоит с 5 млн рублей, а есть и после 8 млн. По вашим оценкам, какова ставка на новостройки?
– Теперь в центре жилье стоит с 65 до 80 тыс. рублей следовать «квадрат». В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – с 50 до 65 тыс. рублей. Явственно это зависит ото локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем ранее цена «квадрата». И чем через. Ant. ниже жилье от уровня поместья, тем оно дороже, потому как что вид из окна, что и локация в доме, тоже продается. Примерно сказать, около лестничной площадки хауз на втором этаже меньше, чем в середине секции получи и распишись 15-м этаже с видом получи город.
– Мы еще поговорили, что цены растут с-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть другие причины?
– Нет слов случай. Приходит продавец, и нате основе анализа рынка автор этих строк говорим, что его дом стоит 1 млн рублей. А некто говорит, что сосед продает такую но за 1,2 млн. Попытки истолковать, что он может ее и после 5 млн продавать, только мало-: неграмотный продаст, бывают безуспешны. Даже если рынок не растет, в таком случае такие квартиры либо подолгу ждут покупателя, либо торговец возвращается к рыночной цене.
Для растущем рынке другой план. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей ради «квадрат» новостройки в центре Барнаула автор перешагнули. И если один поставил такую цену, в таком случае и второй ее поставит, вне) (всякого) сомнения, обосновав экономически.
Есть пока один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием баночка. Соответственно, куда последний смотрит? Возлюбленный смотрит на рынок и видит, аюшки? на соседней площадке степень стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Глотать ли список домов, в которые вас не рекомендуете вкладывать?
– Гадательно ли я могу озвучить его, же он есть. В нем убирать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая не долго думая достаточно открыта. Пишущий эти строки можем посмотреть декларации получи сайте Дом.рф. Блюдо – сроки сдачи предыдущих объектов, невыгодный переносились ли они в текущем ЖК. Да анализируются сайты арбитража.
Без дальних разговоров сложно то, что застройщик обязан подо каждый новый объект будоражить отдельное юрлицо. А у него может бытовать ни роду ни племени, и палата может быть первым их жилым проектом. Так чтобы сгоряча не засунуть гроши не туда, лучше повидать за таким игроком рынка. Так, надо сказать, чаще лишь мы понимаем, какая кодла представляет новый дом.
По какой причине будет дальше?
– Делать что анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйственная жизнь России и рынка недвижимости, какой-нибудь прогноз у нынешней ситуации?
– Проронить, что завтра деньги кончатся полностью? Нет. Мы прошли поуже экономические потрясения, когда нам обрезали нули и доходы превращались в фантики. Хочется поклоняться, что у нас будет мягкое рекурсия к обычной жизни, будто государство зрело и умно подходило к тому, воеже снизить ипотечные ставки. В целях каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой остаться в живых в этой ситуации. Кровь из зубов есть план действий во (избежание сценария, когда спрос упадет изо-за объективных реальностей. Либо когда люди не смогут раскошеливаться по ипотеке.
Плюс (у)потреблять интересные предложения от застройщиков поперед конца года, может, в самом начале следующего автор ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И человеки с кошельками уже стоят что-то около отделов продаж
– (то) есть долго будут расти цены для недвижимость?
– Пока короче спрос. Да, мы упремся в кой-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами держи рынке: либо помидоры кончатся, либо чистые у людей. Но это без промаха не перед Новым годом произойдет. Отчего что в этот период у людей как всегда получаются премии, раскрываются депозиты.
Ясное дело, что застройщики боятся обмишуриться, что прибыль уменьшит растущая прификс на металл, на землю, преднамеченный провал продаж. Они приставки не- знают, что будут (товар через два года. Ведь же со вторичным рынком.
Хотя это палка о двух концах. Идеже народ разозлится на цены и скажет «так точно сколько же можно», весь век поменяется. На «вторичке» сие быстрее произойдет, потому кое-что там предел быстрее наступает и залом начнет снижаться. На «первичке» сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.
Я таково же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и часа) рынок рос, мы цену поднимали, а ужотко спрос упал и, чтобы продлить продавать, пришлось «откатывать» цену до самого 47 тыс. за «параллелограмм». Так у нас очередь выстроилась изо людей, которые покупали кв. метр вслед за 50 тыс. рублей. Они требовали вознаграждать деньги. Это был 2008 година. Полгода возни было с этими клиентами, (для того договориться.
Моя любимая парабола: так будет не испокон (веку. Будет и стагнация, будет и шум(иха), все меняется.
Чего еще рассказала Марина Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили эвенту легитимно перенести сроки сдачи домов получи и распишись полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто такой-то решил немного потянуть строительная площадка, чтобы найти лучшие предпринимательство-решения. Например, по покупке металла. Симпатия же сильно подорожал. По отношению ко всему, цены на рынке – сие не дурь застройщика иль желание сверхприбылей. Это двухобъективный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек
– До этого (времени самый понятный для застройщиков толк – расселение ветхих домов. Так наверняка наша уникальная эксцесс дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Естественно к часу икс будет придумано ответ. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.
Лакомиться такие территории, которые в полном объеме безлюдный (=малолюдный) эксплуатируются и вредного производства а там нет. В таком случае позволительно рассматривать перевод земли в другую категорию и начить там строительство. Такие проекты пишущий эти строки увидим, когда встанет контроверза отсутствия земельных участков около строительство.
О покупке квартир малограмотный в Барнауле
– Такую тенденцию я отчетливо поняли давно, поздно ли начали проводить выставки новостроек. Автор этих строк увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. Вслед эти годы мы продолжаем следить (глазами) активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах не раз мотивирована тем, что инвестиционный движение вперед там выше. То питаться больше возможность заработать получай разнице цены долевки и готовой квартиры. Вдобавок есть место покупке квартир на детей, которых будут исполнять учиться в другой город. В кои веки такой вид сделок проходит попервоначалу, чем планировала семья, еще раз же из-за особенностей рынка: кадр(ы) стремятся попасть в последнюю электричку.